Forgangsréttur leigjanda

Hinn 1. september 2024 tóku í gildi lög um breytingar á húsaleigulögum og taka til  leigusamninga sem gerðir eru frá þeim tíma, þ.m.t. leigusamninga sem eru endurnýjaðir eða framlengdir eftir það tímamark. Aðilum leigusamnings er einnig heimilt að semja um að ákvæði laganna taki til leigusamninga sem gerðir voru fyrir 1. september 2024, eftir því sem við getur átt.

Með lögunum eru gerðar breytingar á forgangsrétti leigjanda íbúðarhúsnæðis eða annars húsnæðis sem notað er til íbúðar. Orðalagsbreytingar eru að einhverju leyti á 51. gr. og 53. gr., 52. gr. er alveg breytt og nýtt ákvæði er sett í 52. gr. a.

*

Í greinargerð með frumvarpinu kemur fram að forgangsréttur leigjanda til áframhaldandi leigu húsnæðis að leigutíma loknum, sem gildir þegar húsnæðið er áfram falt til leigu í a.m.k. eitt ár, verði styrktur á sama tíma og hann verði takmarkaður við tímabundna leigusamninga en um rétt til áframhaldandi leigu á grundvelli ótímabundinna leigusamninga fari samkvæmt nýju ákvæði í 55. gr. a. enda miðað við að leigusali geti ekki sagt upp slíkum samningum ef sömu tilvik eiga við og um forgangsrétt leigjanda þegar um tímabundna samninga er að ræða.

Í því skyni að virkja forgangsréttinn sé fyrirkomulaginu breytt þannig að í stað þess að á leigjanda hvíli skylda til að virkja forgangsréttinn með tilkynningu til leigusala a.m.k. þremur mánuðum fyrir lok leigutíma er gengið út frá því að leigjandi eigi forgangsrétt til áframhaldandi leigu húsnæðis við lok leigusamnings nema þær aðstæður eigi við sem valda því að forgangsréttur leigjanda gildi ekki skv. 2. mgr. 51. gr.

Leigusala ber því annaðhvort að leita eftir afstöðu leigjanda til þess hvort hann hyggist nýta sér forgangsréttinn eða upplýsa leigjandann tímanlega um að hann telji aðstæður vera með þeim hætti að forgangsréttur viðkomandi sé ekki fyrir hendi.

Þannig hvílir ekki sérstök athafnaskylda á leigjanda til að virkja forgangsrétt sinn að öðru leyti en að svara fyrirspurn leigusala um hvort hann vilji nýta sér forgangsréttinn innan lögmælts frests. Sé það ekki gert getur leigusali gengið út frá því að leigjandi ætli ekki að nýta sér forgangsréttinn. Þannig falli forgangsréttur niður bregðist leigjandi ekki við fyrirspurn leigusala innan 30 daga um hvort hann hyggist nýta sér forgangsréttinn.

*

Ef leigjandi á forgangsrétt skv. 51. gr. skal leigusali kanna vilja leigjanda til þess að nýta sér forgangsréttinn. Skal hann gera það skriflega og með sannanlegum hætti þegar þrír mánuðir en ekki skemmra en sex vikur eru eftir af umsömdum leigutíma eða til loka uppsagnarfrests eða ef tímabundinn leigusamningur hefur verið gerður til skemmri tíma en þriggja mánaða skal fresturinn vera 30 dagar. Að öðrum kosti telst leigusalinn una forgangsrétti leigjanda.

Ef leigjandinn vill nýta sér forgangsréttinn skal hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti innan 30 daga frá því að honum barst fyrirspurn leigusala að öðrum kosti fellur forgangsréttur hans niður.

Nota skal stöðluð tilkynningareyðublöð HMS um forgangsrétt leigjanda. Samkomulag um endurnýjun eða framlengingu leigusamnings á grundvelli forgangsréttar leigjanda skal gert skriflega og undirritað af aðilum leigusamningsins.

*

Ef leigusali telur að leigjandi eigi ekki forgangsrétt skal hann gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hvaða ástæður standi forgangsréttinum í vegi a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma eða hafi tímabundinn leigusamningur verið gerður til skemmri tíma en þriggja mánaða skal fresturinn vera 30 dagar. Að öðrum kosti telst leigusalinn una forgangsréttinum.

Ef leigjandi telur þær aðstæður sem valda því að forgangsréttur gildir ekki eiga ekki við í málinu skal hann andmæla afstöðu leigusala með skriflegri tilkynningu sem send skal leigusala með sannanlegum hætti innan 30 daga frá því að honum barst tilkynning leigusala eða afstaða leigusala var kynnt honum með uppsögn eða öðrum hætti.

Ef leigusali telur þrátt fyrir andmæli leigjanda að leigjandi eigi ekki forgangsrétt skal hann vísa ágreiningnum til kærunefndar húsamála innan 30 daga frá því að honum barst tilkynning um andmæli leigjanda. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum.

Nota skal stöðluð tilkynningareyðublöð HMS um forgangsrétt leigjanda við tilkynningar.

*

Þegar samningur er endurnýjaður eða framlengdur vegna forgangsréttar skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Líkur eru fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, sé sanngjörn og verður sá sem vefengir það að sýna fram á annað á grundvelli breytinga sem átt hafa sér stað á þeim þáttum sem greinir í 2. mgr. 37. gr. Aðrir skilmálar, sem settir eru fyrir endurnýjuðum eða framlengdum leigusamningi, skulu og gilda svo fremi að þeir séu ekki ósanngjarnir eða brjóti í bága við góðar venjur í leiguviðskiptum.

8. nóvember 2024

Guðfinna Jóh. Guðmundsdótti lögmaður